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아파트 분양권 전매로 인해 누구는 돈을 번다고 하고 또 누구는 사기당한다고 말이 많은 건 사실입니다. 그래서 오늘은 아파트 분양권 전매 시 꼭 유의할 점 3가지를 알아보겠습니다.
분양권 전매 하는 방법
일반적인 경우 아파트 분양받을 때 계약금 10%, 중도금 60% 그리고 잔금 30%로 나눠서 지불합니다. 분양권은 계약금 납부 이후부터 잔금 납부 이전까지 주로 거래합니다. 이 말은 분양권 매도자가 전체 분양 대금의 10%만 지불하고도 분양권을 가질 수 있다는 뜻입니다. 물론 중도금 대출을 받은 사람도 아파트 분양권 매도가 가능합니다. 물론 이럴 경우 분양권 매도자는 중도금 대출까지 분양권 매수자에게 인계를 해야 합니다.
아파트 분양권 전매 시 주의할 3가지
1. 실거주 의무 확인
아파트 분양권 전매 제한 기강이 지났더라도 확인해야 할 것은 바로 실거주 의무입니다. 수도권 내 분양가 상한제가 적용되는 아파트일 경우에는 최소 2-5년의 실거주 의무 기간이 적용되는 경우가 있습니다. 그렇기 때문에 이런 경우에는 분양권 전매가 불가능합니다.
예를 들면 서울 강동구에 있는 '올림픽파크 포레온'경우 전매 제한 기간이 1년으로 완화되기는 했지만 실거주 의무는 그대로 남아 아프트 분양권 전매가 법적으로 불가능합니다. 일각에서는 분양권을 매도하고 세입자가 되어 거주하면 문제없는 게 아니냐는 주장을 했지만 국토교통부는 이를 불가했습니다.
2. 세금 폭탄
아파트 분양권 전매 시 발생하는 차익에 대해서는 높은 세율의 양도 소득세가 부과됩니다. 만약 분양권 당첨이 된 이후 1년 이내에 분양권을 매도하는 경우 양도 소득세의 세율이 무려 70%에 지방세 7%까지 붙어서 세율이 총 77%에 달합니다. 또, 당첨이 된 지 1년이 지나더라도 양도 소득세의 세율이 60%에 지방세 6%, 합산하여 무려 66%에 달합니다. 이런 경우를 잘 살펴봐야 합니다.
3. 매수자 신원 확인
아파트 매매와는 달리 아파트 분양권 전매는 실물이 없는 분양권이라는 물건을 사고파는 거래이기 때문에 등기부등본으로 매도자의 신원은 확인이 불가능합니다. 그래서 아파트 분양 계약서 사본과, 시공사 또는 시행사에 문의해 계약자가 청약 당첨자 여부를 확인해야 합니다. 또한 중도금 납부는 얼마나 되었는지 남은 중도금 액수는 얼마인지는 계약 전 반드시 확인해야 합니다.
또한 매도자가 미리 받은 아파트 중도금 대출을 인계받을 때도 확인 사항이 있습니다. 일반적으로는 금융기관에 매도자와 매수자가 함께 방문해 인계해야 합니다. 그런데 개인 신용에 문제가 있는 경우 대출 승계가 원활하지 않을 수 있습니다. 이런 경우에는 위약금을 내고 계약을 해지하거나 개인 자금으로 중도금을 전액 납부해야 합니다. 그래서 매수자는 아파트 전매 계약 시 '중도금 대출 승계가 안 되는 경우 명의 변경이 가능하다.' 또는 '중도금 승계가 불가능하면 계약은 무효로 한다.'는 등의 특약을 넣는 것이 유리하다.
전 과정을 꼼꼼히 확인
아파트 분양권 전매는 매도자의 경우 수익을 낼 수 있고, 매수자의 경우 원하는 신축 아파트를 구매할 수 있어서 서로가 좋으나 시장 환경에 따라 손해를 감수해야 되는 경우도 발생할 수 있다는 점을 인지해야 합니다. 특히 아파트 분양권 전매를 노리고 청약 신청을 했다가 분양권 매도에 실패할 경우 경제적으로 큰 타격을 받을 수 있으니 꼼꼼히 따져 봐야 발생할 수 있는 문제를 줄일 수 있습니다.